Acheter un duplex pour l’occuper : la date de l’acte de vente peut changer tous vos plans

« Je vais acheter le duplex et reprendre le logement du bas pour juillet. » Sur papier, le projet paraît simple. Dans la vraie vie, je vois régulièrement des acheteurs découvrir que leur échéancier ne fonctionne pas. Le bail ne disparaît pas avec la vente, et une promesse d’achat acceptée ne vous donne pas encore le droit d’envoyer un avis de reprise.

Le nouvel acheteur doit attendre d’être propriétaire

C’est seulement après la conclusion de la vente que le nouvel acquéreur peut entreprendre une reprise de logement. Pour un bail de plus de six mois, l’avis doit normalement être transmis au moins six mois avant la fin du bail. Prenons un bail qui se termine le 30 juin : si l’acte de vente est signé après le 31 décembre, le délai peut déjà être manqué pour une reprise au 1er juillet suivant. À mon avis, cette date doit être vérifiée avant de promettre votre logement actuel, de réserver un déménageur ou de donner congé à votre propriétaire.

Les documents que je demande avant de calculer quoi que ce soit

• Une copie complète du bail et de toutes ses annexes.
• Les avis d’augmentation, de modification ou de renouvellement déjà transmis.
• La date de fin du bail et la preuve du loyer réellement payé.
• L’identité des propriétaires qui achèteront l’immeuble, puisque la copropriété indivise peut limiter le droit de reprise.
• L’âge, la durée d’occupation et la situation du locataire, certaines protections particulières pouvant empêcher une reprise.
• La date prévue pour l’acte de vente et la possibilité réelle de la devancer.

Une reprise n’est jamais automatique

Le locataire dispose d’un mois pour répondre à l’avis. S’il refuse ou ne répond pas, il est réputé avoir refusé, et le propriétaire doit déposer sa demande au Tribunal administratif du logement dans le délai prévu. Il devra démontrer que la reprise est réelle et faite de bonne foi. Une clause bien rédigée dans la promesse d’achat peut protéger votre décision, mais elle ne permet pas de contourner les droits du locataire.

Mon rôle est de bâtir l’échéancier avec vous avant que le coup de cœur prenne toute la place. Il faut parfois prévoir plusieurs mois de logement temporaire, choisir une autre unité ou chercher un duplex dont le logement visé est déjà vacant. Ce n’est pas aussi séduisant qu’une visite, mais c’est ce calcul-là qui évite les mauvaises surprises après la signature.